不動産知識

登記の重要性について

不動産に関して登記事項証明書(昔は登記簿と呼ばれていました)と言うもので、誰が所有しているとか、お金を借りる担保に入っているとか色々な情報がわかります。
これに記入する事を登記と言います。

実は登記には公信力はありません。
どういう事かと言うと、登記されている人を所有者だと信じてその人から購入しても、その人が本当の所有者でない可能性もあります。
そして、保護措置もありますが基本的には、所有者以外の人から購入してもその不動産の所有者にはなれず、本当の所有者に対抗できません。
(不動産では無くて、動産の場合の盗品を購入してしまって、本当の所有者から返せと言われるようなものです)

なぜこのような事が起こるのかと言うと、相続したが登記を変更していなかったなどの理由から登記されている人と別の人が本当の所有者の場合があります。(登記は強制的にしなければいけないものではありません)
そして、登記していなかったとしても自分が所有している不動産ですから、他人に売却する事も出来ます。
このような事から、登記されている人と、真の所有者が違うケースが存在するのです。

では、登記してある人を所有者と信じて、その人から不動産を購入したが本当の所有者は別人だった場合はどうなるでしょうか。
真の所有者が、登記上に別の人が所有者として記載されているのを知りながら、長い間放置していた場合などは、民法94条2項を類推適用して真の所有者の過失を認め、購入者を保護した判例もあります。
逆に言えば、不動産を購入した後、登記をしないでいると、登記上の所有者が別の人に更に売却してしまう危険があると言う事です。
これが、いわゆる2重譲渡です。
実際の所有者が登記されていたとしても、誰かに売却した時点で所有権は購入した人に移ります。
その為、登記されている人はその時点で無権利者になるわけですから、そこ後さらに誰かに売却しても権利の無い人からの購入の為、本来は不動産の所有権を取得できません。
しかし、2重譲渡に関しては、先に登記を完了させた方に所有権を移転させる事になっています。

これは、登記には公信力はありませんが、対抗力があるからです。
一つの不動産に対して、自分が所有者だと主張する人が2人以上いる場合、登記されている人が所有者だと推定されます。
(前述の他人に売却したのに相手が登記せず名前が残っているだけの人が、売った相手に対して登記されているのが自分だと主張する事は許されません)
あくまで、自分に正当な所有権があると信じている人同士の間での対抗力です。

住宅ローンを組んで購入する場合は、銀行が抵当権設定をする為にも所有権移転登記が必須なので、登記を忘れるなどと言う事はないかと思いますが、現金で購入した場合や、不動産会社が入らず知人と取引した場合など登記を後回しにすると大変な事になりかねません。
登記は費用もかかりますが、せっかく購入した不動産を守る為にも、代金の支払いが完了したらすぐに登記をするべきでしょう。

土地の権利と敷地権について

土地の権利については、大きくわけて自分の土地か、他人から借りている土地かと言う違いがあります。
自分の土地の場合は『所有権』と言います。

他人から借りている場合は、それが物件か債権かで権利の種類が違ってきます。

(補足:物件と債権)
物件とは物に対する権利
例)所有権、地上権、地役権、質権、抵当権など
物件の種類は法律で決められています
また、物に対する権利ですので不動産の場合は対抗要件として登記が出来ますし、その権利を自由に売買する事も出来ます。

債権とは人に対する権利(契約などで発生した債権債務に基づく権利)
例)賃貸借、消費貸借、請負など
あくまで、人(債務者)に対して請求出来る権利の為、相手の承諾がなければ登記出来ません。

土地の権利が他人から借りている場合は、『地上権』か『賃借権』の場合が多いかと思います。
(無償で借りる使用貸借の場合もあります)

地上権の場合は、その土地に対しての権利ですので、所有者が変わろうが地上権の登記さえしておけば、自分が借りて使えると言う事を主張出来ます。また、その地上権を第三者に自由に売却する事も出来ます。

賃借権の場合は、あくまで所有者から借りているので、貸主である所有者に対してしか、その土地を使う権利を主張できません。
所有者が変わってしまえば、新しい所有者に対しては、自分が借りている土地だと言う主張ができないのが賃借権です。
(実際には借地借家法での保護規定があるのですが、あくまで地上権と賃借権の違いの説明なので割愛します)

次に、マンションの敷地権について説明します
まず、マンションの建っている土地が所有権の場合
分譲マンションは、区分所有建物と呼ばれ、各部屋ごとに所有者が違います。
建物が建っている土地については、区分所有者全体でそれぞれ持ち分を所有する事になります。
しかし、マンションの所有者の1人が土地の持ち分だけ第三者に売却してしまった場合、その人は土地の権利を持っていない区分所有者と言う事になります。
また、土地に関して上に建っているマンションの区分所有者以外の人が持ち分を所有する事は、マンション運営、管理をする上で好ましくありません。
その為、建物の区分所有権と、土地の持ち分を個別には所有権移転が出来ないと決めて登記するのが、敷地権です。
敷地権登記がされたマンションでは、部屋と土地の持ち分を一緒に処分するしか出来なくなります。

マンションの敷地が地上権や賃借権の場合
地上権の場合は登記が出来るので、概ね所有権の場合と同じと考えて問題はありません。
賃借権の場合が複雑になってきます。
土地はあくまで地主(土地の所有者)から借りているだけですので、建物の一部屋を売買するのにも地主の承諾が必要となってきます。
(実際には地主が承諾しない場合は、変わる手段があるのですが、複雑になるので割愛します)

建物の敷地が所有権か、賃借権等かで建物の価値や、住宅ローンの評価なども変わってきます。

マンション購入を考えた時に、建物だけに目が行きがちですが、その敷地が所有権がどうか?
敷地権登記がされているかどうかなども、気にしてみると良いかもしれません。

耐震基準について

よく不動産サイトにおいて、『新耐震基準建物なので住宅ローン控除が利用出来ます』などと言った文言をご覧になった事がある方も多いかと思います。
この新耐震、旧耐震について説明します

まず、耐震基準と言うものが出来たのは、1950年に建築基準法が出来てからです。
当初の耐震基準は、『関東大震災クラスの地震が来ても倒壊しない』と言うのが目安でした。

その後、更に大きな地震が発生する事もあり、耐震基準が見直されたのが新耐震基準です。
現状、新耐震基準とは1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物が対象です。
間違いやすいのが、建築年月日が1981年6月1日以降が新耐震基準だと思ってしまう事です。
建物を建てる場合、建築確認を申請して許可を取ってから着工します。
マンションなどは建築に1年位かかる場合もありますので、竣工が1981年6月1日以降であっても、建築確認の取得日はそれ以前で旧耐震建物と言う事もあります。

また、マンションなどに関しては一概に新耐震か旧耐震かと言うだけでなく、地盤や建物の形が建物の強度に大きく影響を及ぼします。
一般的な意見ですが、昔の公団などは強固な地盤に建っており(全てでは無いかもしれませんが)、特に凹凸の無い箱型の建物なので、旧耐震でも強度が高い傾向にあると言われています。

管理費と修繕積立金について

戸建てとマンションの違いの一つにマンションは管理費や修繕積立金と言った固定経費が毎月かかると言う事です。
今日は、これについて説明します

管理費かんりひ
これは、文字の通り管理にかかる費用です。
例えば、マンションの共有部分の掃除などは管理人さんや清掃会社が行っているかと思いますが、こう言った費用も管理費から出ます。
団地などでは、広い敷地内に公園や植栽などがある場合も多いですが、こう言った植栽の手入れなども管理費から支出しています。
それと、共有設備の維持費ですね。
共有部分の照明器具などの電気代や、エレベーターが付いているマンションであれば定期点検の費用なども管理費から支出されます。
エレベーターが付いていないマンションの方が管理費が安いと言うのは、こう言った事情からです。

修繕積立金しゅうぜんつみたてきん
これは、マンション全体の修繕の為に積み立てているお金です。
経年劣化で傷んだ部分の補修や、定期的な外壁塗装など、建物を良い状態で維持して行く為には費用がかかります。
その為、全世帯で積み立てているお金です。
全体の世帯数(総戸数)が多いマンションほど、修繕積立金は安くなる傾向があります。

戸建てと比べてマンションは毎月の固定費がかかると言われる方もいらっしゃいますが、戸建ての場合は、屋根の葺き替えや外壁の塗装など、必要になった時に個人で負担する事になります。
その時の費用が何十万~、場合によっては何百万と言った高額になってしまう為、それに備えて個人で積み立てる事を考えると同じかもしれません。

建物構造について

建物の構造については、一般的に木造や鉄骨、鉄筋コンクリートなど広く7種類位あるのですが、その中で分譲マンションに使われているものについて説明します。
マンションの構造については、概ね下記の3種類です。

鉄骨造(S造)
戸建てなど木造住宅を考えてもらうとわかりやすいですが、梁や柱を鉄骨にしたものです。
鉄骨の厚みが6mm未満のものを軽量鉄骨と言いますが、軽量鉄骨が使われるのは賃貸住宅が多く、分譲タイプのマンションでは厚み6mm以上の重量鉄骨が多く使われています。
不動産サイトの分譲マンションページで、単に鉄骨造(S造)となっている場合は重量鉄骨の事です。

鉄筋コンクリート造(RC造)
鉄筋とコンクリートを合わせた素材で、鉄筋で枠を組みそこにコンクリートを流し込んで、それを梁や柱、床や壁に使用しているものです。
鉄筋は、引っ張る力には強いですが熱に弱くて錆びやすいという弱点があります。
そこで、引っ張る力には弱いが熱に強いコンクリートと合わせる事で強度を出しています。
一般的に中古マンションだと、この鉄筋コンクリート造が多いです。

鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)
鉄骨と鉄筋コンクリートをあわせた素材で、柱などの構造部分に鉄骨を使い周りに鉄筋で枠を組みコンクリートを流して施工します。
鉄筋コンクリート造の耐久性を高めたものです。
建築コストは高価ですが、大規模なマンションなどに使われています。

お部屋の広さについて表記の違い

不動産サイトなどでお部屋の広さは、『専有面積』として書かれています。
ここで注意してほしいのが、『計測方式』と書かれている所です。

『壁芯』『内則』『登記』

この3つのどれかが記載されていいると思いますが、その違いを説明します。

壁芯へきしんとは
マンションは、概ねコンクリートなどで外壁が作られています。
お部屋についてもコンクリートで、外枠が作られているのですが、コンクリートは厚みが100mm以上あるのが通常です。
壁芯とはこのコンクリートの中心からお部屋の広さを図っているものです。
その為、実際に使えるお部屋の広さより広く表示されています。

内法うちのりとは
壁芯に対して、コンクリートの内側でお部屋の広さを図っています。
お部屋の中の壁とかもありますが、本来の部屋の広さと言えるかと思います。

登記とうきとは
不動産登記事項証明書に記載されたお部屋の広さです。
一般的に内法で登記を行うので、内法と同じ広さとなります。

マンションなどでは、新築分譲時のパンフレットが概ね壁芯で表示されている為、壁芯で表示されている事が多いです。

不動産サイトに出てくる『取引態様』って何の事?

スーモやホームズなどの不動産サイトを見ていると、取引態様とりひきたいようと言う項目を目にされた事のある方も多いかと思います。
取引態様とは、その物件をどのような立場で販売しているかと言う事です。
以下、取引態様について説明します。

『売主』
その会社が売主となりますので、その会社から直接購入する場合は仲介手数料がかかりません。

『販売代理(代理)』
売主の代理で販売している場合です。仲介手数料がかからない場合もありますが必要となる場合もあるので注意が必要です。

元付もとづけ
売主から直接販売を依頼されている場合です。代理と違うのは、代理は法律上の代理人として取引が出来ると言う事ですが、一般的にお客様の立場であれば代理も元付も同じようなものと捉えて問題ありません。

媒介ばいかい
元付と同じ意味です。媒介には種類があり、サイトによってはその種類で表示されているものもあるので一緒に説明します。

専属専任
売主は1社の不動産会社だけに販売を依頼している状況で、売主が直接買主を探す事が出来ない場合です。
専任
専属専任と同じように1社の不動産会社にだけ販売を依頼している状況ですが、売主が直接買主を探す事が出来る場合です。
一般
売主は何社でも不動産会社に依頼する事が出来る状況です。

『仲介』
売主とは何ら接点はなく、売主から媒介を受けた不動産業者が不動産流通システムに登録した物件などを取扱う業者です。